Publié le
Modifié
La vente en viager consiste pour l’acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition. La vente en viager exige également l’intervention d’un notaire pour signer l’acte final.
Pour le vendeur, la vente en viager consiste à percevoir une rente mensuelle jusqu’à son décès en contrepartie de la vente de son logement (le viager peut être libre ou occupé).
Comment se compose la vente en viager ?
La vente en viager se compose :
- d’un capital versé au vendeur par l’acquéreur (le débirentier), c’est le « bouquet »
- d’une rente viagère versée au vendeur (le crédirentier) jusqu’à son décès
Qui peut vendre ou acheter en viager ?
Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un logement en viager.
Pour que la vente en viager soit valable, le décès du vendeur ne doit pas être prévisible. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère que l’événement était prévisible et que la vente n’est pas valable.
Comment s’effectuent le paiement du prix d’un viager et son estimation ?
Le prix est généralement constitué d’un bouquet et d’une rente.
Le bouquet est la partie du prix payée à la signature du contrat de vente, il n’est pas obligatoire et son montant est librement fixé par les parties. Généralement, il correspond à 10 à 30 % de la valeur du bien, il dépasse rarement 40 %.
La rente correspond à la valeur du bien, son montant est évalué en fonction de plusieurs critères :
- la rentabilité du bien vendu, 6 % en moyenne (4 % à Paris)
- l’occupation ou non par le vendeur
- l’espérance de vie
- rente réversible ou non
- rente réductible
- clause de majoration de la rente
- la vente réelle du bien immobilier
C’est le notaire en général qui calcule le montant de la rente en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier.
À quel moment l’acheteur pourra-t-il occuper le bien ?
L’acquéreur (le débirentier) ne pourra occuper le logement qu’au jour du décès du vendeur.
Qui doit effectuer les travaux d’entretien et de réparations ?
Les réparations et l’entretien courant du logement sont à la charge du vendeur sauf s’il libère totalement le bien vendu.
Qui doit régler les impôts fonciers et les locaux ?
Le paiement de la taxe d’habitation incombe au vendeur, en revanche, la taxe foncière est à la charge de l’acquéreur, sauf accord contraire entre les parties.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un viager ?
Pour l’acheteur, le prix pourra être très intéressant ou exorbitant en fonction de la durée de vie du vendeur. L’avantage majeur est de ne pas être obligé de recourir à un prêt immobilier puisque le paiement est échelonné sous forme de rentes.
Pour le vendeur, il perd en effet une partie de son capital foncier, mais perçoit une rente afin d’augmenter ses revenus et ne paiera plus de taxe foncière ni de gros travaux à prévoir.
À savoir : le viager représente environ 1 % des transactions.
Vous souhaitez vendre ou acheter un bien en viager, nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.