Comment vendre un bien loué ?

Officiellement, vous n’avez aucune démarche à effectuer, cependant, vous pouvez faire part au locataire de votre intention de vendre pour simplifier la future transaction. En effet, même s’il n’est pas prioritaire, il est de bon ton de lui proposer d’acheter et de lui laisser la préférence pendant quelques jours.

Il faut garder à l’esprit que si le locataire n’achète pas votre logement, vous allez devoir faire visiter le bien et qu’il vaut mieux s’accorder sur les modalités d’organisation des éventuelles futures visites avec les acheteurs potentiels.

À noter : Vous pouvez demander à votre locataire jusqu’à deux heures de visites par jours, en dehors du dimanche et des jours fériés. Attention, vous ne pouvez pas exiger qu’il vous donne les clés.

Quelles sont les obligations pour vendre un logement loué ?

Vente d’un logement loué nu (non meublé)

La loi « Mermaz » de 1989 réglemente le bail du logement nu en imposant des obligations au propriétaire et au locataire (loi modifiée par la loi SRU, DALO, Boutin, Alur). Lorsque le propriétaire décide de mettre en vente son logement en donnant congé à son locataire, celui-ci est systématiquement prioritaire pour l’achat du bien, dans le cas où il s’agit d’une location non meublée.

Voici les formalités à respecter :

• Le propriétaire doit envoyer au locataire une lettre de « congé avec offre de vente » et indiquer le prix.
• Le locataire dispose d’un délai légal de 2 mois pour signifier s’il achète ou pas le bien, il est prioritaire.
• Si le locataire a besoin d’un prêt pour financer son achat, l’article 15 de la loi du 21 juillet 1994 l’autorise à bénéficier de quatre mois.
• Le propriétaire n’a pas de préavis à respecter pour vendre un logement occupé. Il devra prévenir le locataire pour organiser les visites des acheteurs.

Cas d’un logement meublé

Le bail meublé est rattaché à la loi « Mermaz », depuis la loi ALUR (2014), si le logement constitue la résidence principale du locataire.
Le propriétaire doit envoyer une lettre de « congé pour vente » au locataire. Il peut éventuellement lui donner le prix estimé, mais ce n’est pas une obligation. Le locataire n’est pas prioritaire pour l’acquisition.

Quels sont les effets d’une condition suspensive non réalisée ?

Si la condition citée ne s’est pas réalisée, la vente est caduque et chacune des parties reprend son entière liberté.
L’acompte éventuellement versé par l’acheteur au titre de dépôt de garantie lors de la signature du compromis doit lui être rendu immédiatement sans délai. En revanche, si la non-réalisation de la condition suspensive est du fait de l’acheteur, il en supporte la responsabilité et le dépôt de garantie versé peut être alloué au vendeur.

Si vous décidez d’acheter en cherchant d’autres financements (prêt familial, prêt auprès d’une autre banque…) et que vous n’obtenez pas les fonds, vous prenez le risque de devoir verser une indemnité au propriétaire.