Publié le
Modifié
La société civile immobilière (SCI) est constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers. C’est un groupement de personnes qui s’associent afin d’acheter des biens immobiliers dans le but d’en tirer profit. Elle est préconisée lorsque que l’on souhaite investir et que l’on ne possède pas les ressources suffisantes seul.
La SCI est régie par les articles 1832 et suivants, 1845 à 1870-1 du code civil et par la loi du 04/01/1978.
La société civile immobilière (SCI) peut vendre un bien, mais ne peut acheter pour revendre car elle n’est pas une société commerciale.
Une SCI est dite « familiale » lorsque les associés sont des membres d’une même famille, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré : grand-oncle, petit-neveu, petit-cousin.
À savoir : La loi Alur institue un droit de préemption urbain systématique sur la cession de parts de SCI, sauf en cas de SCI familiale.
Comment constituer une SCI ?
Une SCI peut être constituée par acte sous seing privé ou par acte authentique, elle doit être composée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales, sans condition de nationalité. Il n’y a pas de minimum imposé pour le capital social, ni pour la valeur nominale des parts. Le capital peut être constitué d’apports en nature, financiers, ou d’immeubles.
Rédaction des statuts de SCI
Les associés doivent formuler des statuts qui exigent les éléments suivants :
- l’objet de la société, propriété et gestion de biens immobiliers
- le nombre d’associés, au minimum deux
- les apports qui déterminent les droits des associés dans la SCI
- le capital social, pas de minimum exigé
- la durée, fixée librement, sans excéder 99 ans
Les formalités de publicité pour les SCI
Les associés doivent formuler des statuts qui exigent les éléments suivants :
- enregistrement des statuts auprès de l’administration fiscale
- diffusion de publicité dans un journal d’annonces légales
Le dossier doit contenir deux exemplaires des statuts et un imprimé CERFA M0. Il doit être déposé au greffe pour immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Le fonctionnement de la SCI
Au sein d’une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital.
Lors de l’achat d’un bien, celui-ci appartient à la SCI, et non aux associés qui détiennent uniquement des parts sociales.
En cas de décès d’un associé, la SCI n’est pas dissoute mais continue à fonctionner avec les légataires ou héritiers, sauf s’il y a une clause contraire dans les statuts. Les décisions doivent être prises par les associés, et les plus importantes doivent être prise à l’unanimité.
La gestion de la SCI
La gestion d’une SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être associés ou non. Ils peuvent accomplir tous les actes justifiés dans l’intérêt de la société.
Le gérant doit endosser les missions suivantes :
- convoquer une assemblée générale une fois par an
- représenter la société vis-à-vis des tiers (créanciers, par exemple)
- assumer la responsabilité des fautes commises dans sa gestion vis-à-vis des tiers et des associés
Droits et obligations des associés d’une SCI
Les droits
- droit de vote
- accès à l’information
- communication des résultats
- répartition des bénéfices
Les obligations
- responsabilité à l’égard des tiers des dettes
- transmettre leurs résultats au service des impôts
La fiscalité de la SCI
Voici les principaux avantages de la SCI :
- protection une personne
- protection du conjoint en cas de décès (les héritiers du défunt ne peuvent pas demander au survivant de quitter les lieux)
- échappatoire aux complications de l’indivision
- répartition du patrimoine
- optimisation fiscale de la transmission
- achat à plusieurs d’un bien pour la location
- division des risques d’exploitation
- empêchement de la vente du bien (parts sociales) en cas de divorce
- transmission progressive du patrimoine immobilier (usufruit et nue-propriété)
Les inconvénients de la SCI
- la gestion juridique et comptable est lourde
- la responsabilité des associés est indéfinie
- l’absence de recours possible aux prêts aidés et de déduction pour gros travaux
- la vente des parts sociales est plus difficile que pour un immeuble
L’acquisition d’un bien en SCI présente de nombreux avantages et peut être une solution très avantageuse lors d’un achat immobilier. Demandez conseil auprès d’un professionnel.