Le compromis de vente ou la promesse de vente

Il est d’usage de verser une somme (arrhes ou acompte) d’environ 10% du prix. La promesse vaut vente selon l’article 1589 du code civil : les deux parties s’accordent sur la chose et sur le prix. Sauf application des conditions suspensives ; la promesse est assortie de conditions suspensives qui doivent être levées avant la signature de l’acte.

La promesse comporte généralement une clause prévoyant sa réitération par acte authentique. Si la promesse ne comporte pas la clause citée ci-dessus, la vente est parfaite (art. 1589) et le recours à l’acte authentique n’est imposé que par les formalités de publicité foncière.

À savoir : L’agent immobilier peut signer le compromis à sa place, s’il est mandaté par son client.

Quel est le délai de réflexion ou de rétractation pour un compromis de vente ?

La loi Hamon du 17 mars 2014 a étendu le délai à 10 jours au lieu de 7 jours (loi SRU), on parle d’un droit de rétractation lorsque l’avant-contrat est sous seing privé, et d’un délai de réflexion lorsque la promesse est signée par acte authentique.

L’acheteur a désormais le droit de revenir sur son engagement, ce droit ne s’applique qu’aux acquéreurs non professionnels, c’est-à-dire à toute personne qui agit à titre privé. Il ne concerne que la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, le terrain à bâtir n’est pas concerné.

Le droit de rétraction est assorti d’une interdiction de verser une somme d’argent pendant ce délai de rétractation (loi SRU – le délai débute au lendemain de la signature du compromis de vente) sauf si l’acte est conclu par un professionnel ou s’il s’agit d’un contrat de construction.

L’indemnité d’immobilisation ou un dépôt de garantie sont-ils obligatoires ?

En contrepartie de l’immobilisation d’un bien, il est d’usage que l’acheteur verse une somme d’argent au vendeur au moment de la signature d’un compromis.

Cette somme correspond généralement à 10% du prix de vente, 5% dans le Sud de la France. Le versement de ces sommes est réglementé, un particulier ne peut percevoir ce dépôt de garantie avant l’expiration du délai de rétractation, à l’inverse le professionnel qui dispose d’une garantie financière, peut percevoir immédiatement un dépôt de garantie (compte séquestre).

La restitution de cette somme à l’acquéreur peut se faire dans 3 cas :

• rétractation
• non-réalisation d’une condition suspensive
• en cas d’exercice du droit de préemption urbain ou de la SAFER

À savoir : le délai de restitution de la somme versée est de 21 jours.

Quelle est la durée d’un compromis de vente ?

La durée moyenne d’un compromis est de 3 mois. Le délai peut être réduit en cas de paiement comptant ou bien si la commune ne bénéficie pas du droit de préemption urbain (DPU). Le délai de réponse de l’administration est de 2 mois. Le compromis prévoit de fixer des délais à l’acquéreur pour le dépôt de demande du prêt bancaire et pour l’obtention de l’offre de prêt ; le montant maximum du prêt, son taux et sa durée sont également précisés dans l’avant-contrat.

À savoir : si l’une des parties renonce à son engagement en dehors de la non-réalisation des conditions suspensives, l’autre partie peut demander des dommages et intérêts.

Les conditions suspensives dans un compromis de vente

Les conditions suspensives ont pour but d’anticiper un événement qui doit se réaliser, si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas, le compromis de vente devient caduc. Les sommes versées par l’acquéreur lui sont restituées dans un délai maximum de 21 jours.

Les conditions suspensives dans un compromis de vente peuvent être de différentes natures :

• obtention d’un prêt : 1 mois en général, si il y a un refus de prêt (l’acheteur doit prouver le refus de 3 banques) le compromis devient caduc
• obtention d’un permis de construire
• vente d’un bien immobilier (vente en cascade), condition à valider par le vendeur
• vente d’un bien assortie de la condition d’obtention d’un prêt
• état hypothécaire vierge : vérifier si le bien n’est pas grevé d’une hypothèque

Quelles peuvent-être les clauses annexes dans un compromis ?

• clause pénale : En cas de non-respect par l’une des parties de ses obligations contractuelles, une clause pénale établit un montant maximal de 10% du prix de vente comme indemnité compensatoire.
• clause de subrogation : L’acquéreur sollicite le droit de se substituer à toute créance hypothécaire existante sur le bien immobilier, lui permettant ainsi de prendre la place du vendeur dans les obligations financières envers le prêteur.
• clause de dédit : Cette clause confère à l’une ou aux deux parties le droit de résilier le compromis de vente sous certaines conditions spécifiées, mettant ainsi fin au lien contractuel qui les unit sans engager leur responsabilité envers l’autre partie.

En résumé

L’acquéreur, devra verser le jour du compromis une indemnité d’immobilisation d’un montant maximum de 10% du prix de vente, elle n’est pas obligatoire, mais d’usage.

Concernant le vendeur, il a l’obligation de réaliser certains diagnostics et constituer le dossier de diagnostics techniques (DDT). Il doit également être informer des conditions suspensives prévues.